O que é, na prática
Na venda de um imóvel pela pessoa física, o imposto de renda incide sobre o ganho de capital: a diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição que consta na declaração, acrescido das benfeitorias comprovadas. A alíquota é progressiva — 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões, subindo até 22,5% acima de R$ 30 milhões — e o recolhimento é feito por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, com apuração no programa GCAP da Receita.
Sobre esse ganho atuam três camadas que a maioria das pessoas desconhece ou aplica errado: os fatores de redução da Lei 11.196/2005, que diminuem o ganho tributável a cada mês de posse para imóveis adquiridos desde 1996 (e a redução de 5% ao ano da Lei 7.713/1988 para os anteriores a 1989); a isenção do único imóvel vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda nos cinco anos anteriores; e a isenção do reinvestimento, para quem aplica o produto da venda de imóvel residencial na compra de outro residencial no país em até 180 dias, uma vez a cada cinco anos — total se todo o valor for aplicado, proporcional se for parte.
Para quem faz sentido
Quem vai vender a casa ou o apartamento e comprar outro — a ordem e o prazo decidem a isenção; herdeiros vendendo o imóvel recebido, em que o custo de aquisição pode ser o valor da declaração do falecido ou o de mercado na partilha; famílias com imóvel antigo, em que os redutores podem zerar boa parte do ganho; proprietários de mais de um imóvel ou de imóveis de aluguel, para quem a comparação entre vender na pessoa física e na jurídica muda o resultado; e quem recebeu intimação da Receita por GCAP preenchido errado.
Como o escritório atua
O trabalho é preventivo e documental, feito antes de assinar o compromisso de compra e venda sempre que possível:
- Cálculo prévio do imposto — apuração do ganho com o custo correto, as benfeitorias comprováveis, os fatores de redução e as isenções aplicáveis, em mais de um cenário quando há escolhas a fazer.
- Planejamento da operação — ordem da venda e da compra para enquadrar o reinvestimento em 180 dias, uso da isenção do único imóvel, tratamento da corretagem e das condições de pagamento (à vista, parcelado, permuta com torna).
- Imóveis herdados e doados — definição do custo de aquisição na transferência, uso dos redutores do antecessor quando cabível e coordenação com o inventário ou a doação.
- Pessoa física ou jurídica — comparação do resultado da venda pela pessoa física e pela empresa (Lucro Presumido ou holding), incluindo o efeito da atividade imobiliária preponderante.
- GCAP, DARF e declaração — preenchimento correto, recolhimento no prazo e reflexo na declaração anual; retificação e defesa quando a Receita questiona.
A primeira estimativa pode ser feita no simulador público do escritório; o trabalho começa quando os números mostram que há o que planejar.
Perguntas frequentes
Vou vender e comprar outro imóvel. Fico isento?
Se o imóvel vendido e o comprado forem residenciais, o produto da venda for aplicado na compra em até 180 dias e você não tiver usado essa isenção nos últimos cinco anos, sim — integralmente se aplicar todo o valor, proporcionalmente se aplicar parte. O prazo conta da venda, e a Receita entende que a compra precisa ser de imóvel residencial pronto, não de terreno ou de construção. Comprar antes de vender não aproveita a isenção, salvo quando as parcelas do novo imóvel são pagas dentro dos 180 dias após a venda.
Meu imóvel é antigo. Pago imposto sobre todo o lucro?
Raramente. Para imóveis adquiridos até 1988 há redução de 5% ao ano de posse (isenção total para os adquiridos até 1969); para os adquiridos desde 1996, os fatores de redução da Lei 11.196/2005 diminuem o ganho a cada mês, e em imóveis com vinte ou trinta anos a redução passa de um terço do ganho. O GCAP aplica os fatores automaticamente, mas só se as datas e os valores forem informados corretamente — e é aí que os erros acontecem.
Posso atualizar o valor do imóvel na declaração para reduzir o ganho?
Não como regra. O custo de aquisição na declaração é histórico e só se altera pelas benfeitorias comprovadas com nota ou recibo. Houve uma janela excepcional em 2024 (Lei 14.973/2024) para atualizar a valor de mercado pagando 4% sobre a diferença, hoje encerrada, e com regras que limitavam o benefício em vendas nos anos seguintes. Fora disso, "corrigir" o valor na declaração sem base documental é o caminho mais curto para uma autuação.
Herdei um imóvel e vou vender. Qual é o meu custo de aquisição?
O que constou na transferência: a herança pode ser recebida pelo valor da declaração do falecido ou pelo valor de mercado, e a escolha é feita no inventário (art. 23 da Lei 9.532/1997). Pelo valor de mercado, o espólio paga o ganho de capital naquele momento e o herdeiro parte de um custo atualizado; pelo valor da declaração, não há imposto na transmissão, mas a venda futura carrega todo o ganho. A decisão certa depende de quando e por quanto se pretende vender.
Vendi em parcelas. Quando pago o imposto?
Na proporção de cada parcela recebida, no mês seguinte a cada recebimento — o ganho é apurado na venda e o imposto se dilui conforme o preço entra. Permuta sem torna não gera imposto; com torna, o ganho incide sobre a parte em dinheiro. E a corretagem paga pelo vendedor reduz o valor da venda para o cálculo, desde que documentada.