"Sim" para venda por necessidade, leilão ou negociação forte — o imóvel vale o preço de mercado desde o início.
O preço negociado, que aqui é também o valor de mercado — base do aluguel e da valorização.
O de mercado é a base do aluguel e da valorização; a diferença para o pago é ganho imediato (ou perda).
Os bancos financiam até 80–90% do valor; com entrada menor, juros e seguros pesam mais.
Média Brasil (FipeZap): cerca de 0,5% ao mês. Imóvel de alto padrão tende a 0,4%; imóvel popular ou comercial, 0,6–0,7%. Pesquisa na tua região: aluguel pedido ÷ preço pedido.
SAC: parcelas decrescentes e menos juros no total. Price: parcela fixa, mais fácil de caber na renda no início.
O seguro obrigatório MIP encarece com a idade — o modelo recalcula mês a mês.
Compra ITBI e cartório
ITBI 2–3% conforme o município + escritura/registro ~1%.
Financiamento prazo, juros, TR e portabilidade
240 a 420, conforme o banco. O modelo avisa se idade + prazo passar de 80 anos.
Taxa efetiva anual, sem a TR. Vem do cenário; o toggle permite testar a proposta do teu banco.
TR acumulada em 12 meses perto de 2% com a Selic atual. Ela acompanha a Selic: cai nos cenários de juros baixos e fica alta nos de juros altos.
Em "Outro", informe o mês da portabilidade (0 = sem).
Mercado e investimentos inflação, valorização, aluguel e juro real
Inflação média do período. Vem do cenário; ao mudar aqui, lembre de manter o reajuste do aluguel coerente.
Acima da inflação. 0% = só acompanha o IPCA; 1% = boa localização; 2% = região em valorização forte.
No longo prazo o aluguel acompanha a inflação: o cenário mantém este valor igual ao IPCA.
Acima da inflação. Tesouro IPCA+ longo paga cerca de IPCA + 7% atualmente; 6% embute desconto de prudência para 35 anos. Vem do cenário.
Sem IR: aplicações isentas (LCI/LCA, debêntures incentivadas, FII) ou carteira que só paga imposto na venda e não é vendida ao final — o mesmo tratamento do imóvel na opção "morando até o fim". 15%: renda fixa acima de 2 anos e ações vendidas; 22,5%: resgates de curto prazo.
Saída venda ao final, corretagem e IR do ganho
0% nas isenções (reinvestimento em 180 dias; único imóvel até R$ 440 mil); senão, 15%. Detalhes no nosso simulador de IR na venda de imóvel.
Seguros obrigatórios e tarifa MIP, DFI e administração — padrão de mercado
Usual: 0,010–0,015%. Seguro de Morte e Invalidez Permanente — varia por banco e seguradora. Ajusta pela cotação do teu banco.
Usual: ~9% ao ano — o seguro aproximadamente dobra a cada 8 anos de idade.
Usual: 0,003–0,005%. Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (incêndio, desabamento).
Usual: R$ 25 por parcela.
Quem termina mais rico em 35 anos
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| Fluxos | Valor |
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Decidiu comprar? A parte jurídica começa antes da proposta.
Due diligence do imóvel e do vendedor, análise do contrato com a construtora ou com o banco, ITBI, e — se a compra é patrimonial — a decisão entre pessoa física e pessoa jurídica. É nesse desenho que a economia de verdade acontece.
O número atende somente por mensagem, não recebe ligações.
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A versão completa em planilha calcula o que o simulador não mostra: os dois horizontes de permanência com a venda na saída, a permanência mínima para compra compensar, o seguro MIP mês a mês pela tua data de nascimento, o patrimônio nos anos 10/20/30/35 e o gráfico de curva tripla — com manual de uso incluso. Deixa teu e-mail que a gente te envia como receber.
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Simulação de caráter meramente ilustrativo e educativo, em valores nominais (exceto onde indicado), sob premissas constantes escolhidas pelo usuário. Pela metodologia adotada, IPTU, condomínio e manutenção são tratados como custos repassados ao locatário (neutros na comparação); o modelo não captura amortizações extraordinárias (FGTS/13º), mudanças de imóvel do locatário, segurança de moradia, liquidez, nem — a mais importante — a disciplina de investir a diferença todo mês por décadas. Não constitui recomendação de investimento, consulta jurídica nem parecer, e não substitui a análise individualizada de profissionais habilitados.